新西兰买房必看！ 一篇文章了解如何在新西兰申请房贷！ 牢记这几点，千万不要踩到贷款的坑！
还是那句话，除非家里有矿，否则大部分人买房应该都是需要借钱的。
抵押贷款（也称为房屋贷款）加上您的储蓄构成了常见的房价支付组合。 在大多数情况下，在房屋贷款申请流程开始之前，您需要节省高达房屋购买价格的 20% 作为首付款。
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申请贷款前
您可以借到多少房屋贷款取决于您的总储蓄。
如果您购买现房，通常需要支付 20% 的首付。 对于新房，这个百分比下降到 10%。 符合政府首次购房贷款计划条件的买家只需支付 5% 的首付。 买家要通过的第一个挑战是银行的负担能力测试，即收入扣除开支后的盈余是否足以偿还按揭贷款。
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房屋贷款资格标准
当银行评估您的贷款时，他们需要确定它是否适合您。
根据《信贷合同和消费者金融法》(CCCFA)，银行和其他贷方必须负责任地放贷。 在申请抵押贷款前六个月削减开支可以大大有助于您的申请获得批准。 一般来说，您的房屋贷款资格将根据以下内容进行评估：
收入
费用（必要的和非必要的）
消费者债务（包括学生贷款）
个人信用记录
申请人是临时雇员、永久雇员还是自雇人士
拥有消费者债务（包括学生贷款）会减少您可以借入的金额，因为任何还款都会从您的可用收入中扣除。 当您申请抵押贷款时，您应该始终向您的个人抵押贷款顾问（经纪人）或银行抵押贷款经理诚实告知您的个人债务。 如果您没有资格从银行获得贷款或无法获得您想要的贷款金额，您还有其他选择。
例如，可以推迟买房。 这可以让您积累更多的储蓄和/或增加您的个人收入，这两者都可以让您在未来借到更多的钱。 一小部分无法从银行借款且不想等待的买家转而通过建筑协会和金融公司等“非银行贷款机构”借款。 抵押贷款顾问可以安排此事。 但小薇提醒这类借款人要三思而后行，通常非银行贷款的利息会更高。
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抵押贷款/收入计算器工具
抵押贷款计算器可以告诉您您现在可能有资格借多少钱。
大多数银行都有负担能力计算器，它会查看您的收入和支出，以确定您可以轻松地每两周或每月还款多少。
不错的小工具推荐
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Westpac 房屋贷款负担能力计算器
ASB负担能力计算器
BNZ负担能力计算器
ANZ借款计算器
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收入多少才能顺利还贷？
您不需要赚取天文数字的薪水就有资格获得抵押贷款。 其实这与你的收入关系不大，与审慎理财有很大关系。
一般原则是您只需要赚到足够的钱来支付后续的还款。 在评估您的支付能力时，银行会查看您在购买房产之前没有的费用，包括市政费、维护费和家庭保险，如果您要获得抵押贷款，这些基本上是强制性的。
即使您看起来有能力借款，有时银行也会拒绝。 那是因为他们使用“测试费率”来确定负担能力，这比您将支付的实际费率高几个百分点。 这样做的原因是贷方希望对您的财务状况进行压力测试，以确保您在抵押贷款利率上升时仍然有能力支付。
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不同类型的房屋贷款
有多种类型的房屋贷款。 最常见的是：
等额本息贷款（Table Loan）
也就是说，同样的利率，每两周或每月的还款额是一样的。
每笔付款都包括利息和本金（未偿还贷款余额）的组合。 起初，还??款额主要是利息，随着本金逐渐还清，每月的利息支出减少，之后的还款大部分用于偿还本金。 采用等额分期还款，可选择固定或浮动利率，大部分贷款人可选择长达30年的还款期。
的优点和缺点
? 简单明了，适合那些寻求稳定还款的人。
? 不适合收入不稳定的人。
? 阻止借款人更快地还清贷款。
循环信贷
与传统的抵押贷款相比，循环信贷额度更像是透支的银行账户，旨在通过尽可能减少贷方的每日贷款余额来帮助节省利息。 您可以将所有收入直接存入一个账户，并根据需要从该账户支付日常账单和费用。
循环信贷仅支持浮动（或可变）利率。 利息是根据您帐户的每日余额计算的，因此付款期限越长且金额越小，在允许的情况下利息就越低。 请注意，对于无法控制支出或想借用其他信贷的个人或家庭，此选项可能存在风险。 循环信贷非常适合通过同一账户管理所有租金和费用的投资者。 据悉，部分自住业主往往选择组合还款方式，即部分使用循环信贷还款，再加上另一种更传统的按揭还款方式，如本息贷款，以确保本金得到偿还。
的优点和缺点
? 还贷更方便；
? 不适合同时申请多项贷款的人士，例如汽车贷款；
? 一些银行按月收取（账户）费用，该费用可能会随着时间的推移而增加；
? 固定利率选项不可用。
减少余额贷款
等额本金贷款与等额本金贷款类似，但本金偿还额最初较高且保持不变，利息部分随时间减少。 这种方法在新西兰并不常见。
的优点和缺点
? 由于更快的本金偿还，贷款的总成本较低
? 首期还款额可能高于等额本息贷款
? 适合能够负担更高本金并快速还清贷款的借款人
抵消抵押
对冲账户贷款还款可以帮助还款人优化使用工资收入和其他资金来抵消抵押贷款的利息，从而缩短贷款期限（Loan Term），使其更快地偿还贷款。
不是在其他账户中赚取利息，而是与其他账户挂钩，储蓄和日常账户余额抵消了抵押贷款，减少了未偿资本，从而减少了支付的利息。
考虑到大多数支票账户不支付利息，而储蓄账户的利率很低，用这笔钱来抵消抵押贷款意味着它实际上赚取了与抵押贷款相同的利率。 对冲账户产生的任何费用都需要与利息储蓄相平衡。
的优点和缺点
? 可能会产生更高的成本；
? 首次购房者可能没有其他储蓄账户可以对冲；
? 固定利率选项不可用。
只付息贷款
顾名思义，它们是只付利息的贷款，每两周或每月还款仅包括利息。 在这种情况下，本金不会减少，尽管通货膨胀会影响未偿债务的真实价值。
这种方法通常用于房地产投资。 一些借款人只使用只付息贷款一两年，然后转为等额本息贷款。
有时为了还清贷款，房主需要出售、再融资到另一个抵押贷款或在其他地方（如房地产）寻找资金。 大多数银行不会在短时间内向自住业主提供贷款。
的优点和缺点
? 较低的还款额，为借款人节省更多现金；
? 利息不会像其他类型的抵押贷款那样随时间减少。
混合搭配贷款
一些银行或贷方提供可以混合和匹配的抵押贷款类型。 这可能意味着房主可以将部分贷款置于循环信贷额度上，或部分置于固定利率和部分可变利率上，从而对冲利率下降和抵押贷款整体陷入较高利率的风险费率。 房主也可以在没有罚款的情况下进行额外付款，并更快地还清贷款。
浮动利率与固定利率
除了选择最适合您情况的房屋贷款类型外，您还需要考虑可变利率与固定利率。
可变（可变）利率随时可能上升或下降，影响您的还款。 而固定利率（一年到五年之间的任何时间）确保您支付的贷款利率在整个期间保持不变。 在固定利率期限到期之前，您的还款不会改变。 购房者的一个常见策略是将他们的抵押贷款分成多个固定利率分期付款，并保留一部分浮动利率部分，这样可以额外还款并更快地还清抵押贷款。 如果您不确定哪种住房贷款选择最适合您，抵押贷款顾问或经理可以帮助您确定哪种选择最适合您的财务状况。
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申请抵押贷款：房屋贷款申请流程
在申请房屋贷款之前，您需要准备一些文件。 无论您是直接从银行借款还是通过抵押贷款顾问借款，您都需要满足以下条件：
收入证明
支出和债务记录
你的存款证明
最近六个月的银行对账单
带照片的身份证复印件，以及
地址证明。
通过抵押贷款顾问或银行的移动贷款经理完成申请的费用与在线申请相同。 在您签署抵押文件之前，他们可以让您清楚地了解贷方的期望。
如果个人直接去银行而不是通过抵押贷款顾问，请务必向银行询问利率、费用、设置后更改抵押贷款的能力存款利率和贷款利率对冲，以及如果您违反固定利率还款条款会发生什么。 不要局限在自己的银行借钱，而是去三间银行“贷”。 当银行之间的竞争激烈时，您通常可以协商降低利率或贷款申请费。
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KiwiSaver First Home Owner Grant 的注意事项
如果您已经找到要购买的房产，现在是提交 KiwiSaver 提款和首次置业补助金申请的好时机。
根据过去的经验，处理首次置业者提款和首次置业者补助金可能需要 20 天到 4 周的时间。 因此，在选择贷方时准备好您的文书工作。 如果您不确定使用 KiwiSaver 资金购买第一套住房所需的申请，或者如果您对自己的资格有疑问，请咨询 KiwiSaver 工作人员。
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申请房屋贷款需要多长时间？
通常，银行需要 14 天到三周的时间来评估和批准您的房屋贷款申请。 在此之前，您需要咨询您的银行或抵押贷款顾问。
如果您在自雇期间申请住房贷款，除了标准证明文件外，您还需要以下文件： ? 收入证明（例如您的资产负债表或现金流量表） ? IRD 文件（GST 和所得税 IR4回报）。 如果您是自雇人士，有时可能更难获得抵押贷款，因为贷款的资格标准更适合雇员。 如果您不符合从银行获得房屋贷款的条件，抵押贷款顾问可以将您的业务委托给其他贷方。 这通常是以更高的利率为代价的。 抵押贷款顾问可以与您合作，为您选择最合适的替代贷款人。
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获得房屋贷款的预先批准
购房者经常申请获得银行的预先批准存款利率和贷款利率对冲，以了解他们的潜在购买力和可负担的价格范围。 在比较不同的贷方时，它也会让您更有信心。 预先批准旨在向房地产经纪人和卖家表明您是认真的买家。
预批显示如果银行批准您要购买的房产，您可以借多少钱。 如果利率上升、贷款价值比 (LVR) 和其他规则发生变化，或者您未能在预批期内关闭，您可能需要重新申请预批。 在拍卖、无条件合同或楼花上购买时要非常小心，因为建造时间可能比预期的要长。 联系您选择的抵押贷款顾问或贷方，并与他们讨论您的情况。 他们将能够评估您的抵押贷款资格，并告诉您他们愿意在有条件的情况下借给您多少钱。 获得预先批准不收取任何费用，您和贷方之间也没有锁定。
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需要找抵押贷款经纪人吗？
银行的抵押贷款经理和独立的抵押贷款顾问（经纪人）都可以为首次购房者提供很大的帮助。
他们将帮助您执行以下操作：
? 向您介绍抵押贷款的基础知识
? 指导您完成房屋贷款申请流程
? 协助您解决贷款资格问题
? 解释不同类型的抵押贷款
? 关于固定和浮动利率的建议
? 帮助处理文书工作
? 安排财务预批，以及
? 其他一般建议，例如如果您拖欠付款会发生什么
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使用抵押贷款经纪人的优势
抵押贷款顾问是代表您个人工作的中间人。 他们可以就如何提高您的借贷能力、货比三家获得贷款以及与银行和其他贷方进行谈判提供建议。 如果您的抵押贷款存入银行，则该服务是免费的。 如果您不符合银行的标准并从非银行贷方借款，则需要为此支付费用。
抵押贷款顾问还可以为您省去跑腿的工作，因为他们了解每家银行的标准，如果您的贷款处于不确定状态，他们可以为您辩护并协商担保等。 如果您的消费债务阻碍了您获得抵押贷款，顾问可以帮助您重组债务或提供更快还清债务的建议。 首次购房者可能会被购买过程中的琐事吓到，而抵押贷款顾问可以帮助消除一些潜在的不确定性。
总结
获得房屋贷款时要记住的要点
? 您只能在您的储蓄和收入/支出允许的范围内借贷
? 确保您为市政费、维护和保险等事项制定预算
? 银行的抵押贷款经理和独立抵押贷款顾问可以帮助您完成整个过程
? 预批不保证您一定能借到钱。这只是一个指标，会在一段时间后过期
? 自雇申请人将需要提供额外的文件，并且可能需要考虑其他贷方
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