中国式房贷利息抵扣个人所得税影响估算：购房者能省多少钱？
普通住房贷款利息抵税消息一经发出，沉寂许久的地产股全线暴涨，反应剧烈。如今初步的住房贷款利息抵税的细则已经对外公布，房贷利息抵税究竟能带来多大的利好，是房地产行业久旱之后的甘霖、能起到刺激楼市的效果？还是只能算是毛毛雨、仅能为已购房人群适度减负？下面将从两个维度予以说明。
第一个维度，看看对不同收入的人，每月能省多少钱。
房贷利息按照每月1000元的额度定额扣除，在不考虑其他专项扣除的情况下，相当于将5000元的免税额提高至6000元，对于不同收入群体的影响不同，如果按照北京的五险一金扣除标准，可得出以下三点结论。
每月税前收入低于7712元的购房者将无需缴纳个税。每月税前收入7712元，按照22. 2%的比例扣除五险一金后的月薪为6000元，再扣减5000元的免征额和1000元的房贷利息专项扣除后，每月需缴纳的个税为0。
当每月收入超过7712元时，抵免额度随着收入提升而增加，呈现阶梯式变动。由于我国采用累进税率，收入越高对应的税率也越高，税前减免1000元的定额利息实际上是减免了个人适用的最高级别税率的部分。每月收入10000元的群体，适用税率为3%，每月可抵免30元；每月收入20000元的群体，适用的最高级别税率为10%，每月可抵免100元；同一级距中抵免的额度相同，如15000元和20000元月收入适用的最高级别税率均为10%，每月可抵免的额度也都是100元。也就是说，随着收入增加，抵免额度呈现阶梯式递增。
当每月税前收入超过91639元时，最高抵免额度为450元。由于我国新个税最高级别税率为45%，1000元的定额最多也只能带来450元的个税抵免，抵免额度整体差别不大。当税前月收入达到91639元以上时，房贷利息抵免的额度将固定在450元不变，随收入的增加利息抵税额的边际效果为零。
图表2 房贷利息抵免额度随着收入提升而增加，呈现阶梯式变动
数据来源：如是金融研究院
第二个维度，看看对一个购房者，在整个还贷周期内能省多少钱。
为了更好的贴合个人买房的实际场景，我们通过测算单个购房者在整个还贷周期中的个税抵免额度。我们假定北京A先生购置了一套350万的住房，首付30%，采用组合贷，公积金贷款100万，公积贷款利率3.25%，商业贷款145万元，商贷利率4.9%，贷款期限为30年，选用等额本息的还款方式。购房第一年税前收入为24万元，每年收入等额增加2.4万元，在30年的还款期内，购房者每年的利息抵扣额度如下图：
图表3 30年还款期内共计减免利息9.6万元，约为总利息的5%
数据来源：如是金融研究院
利息抵税的优惠力度相当于商贷利息率打了95折。在30年的还款期内，随着A先生收入的提升，抵免额度呈阶梯式增加，当年薪达到81.6万（月薪达到6.8万）时，最高减免4200元。在整个还款期内，因利息抵税减免的房贷利息为9.6万元，约为总房贷利息的5%。在住房公积金贷款利率不变的情况下，相当于在未抵扣利息时用4.655%的商贷利息率来购买该住宅，即享受商贷利息95折优惠。
总结一下，从每月抵扣的角度看，月收入万元的能省30元，月收入接近10万的，最多才省450元。从整个还贷周期的角度看，一个进行了组合贷的普通家庭享受的减免额度大概相当于房贷利率打95折。不管是哪个角度，房贷利息抵税能带来的优惠似乎都不大，这是为老百姓减负的重要一步，但指望这个政策去刺激楼市恐怕也是一厢情愿了。
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