我不会用暴-跌这个词来形容沈阳楼市的未来。我觉得更准确的说法是，未来沈阳楼市的价格将回归理性，回归它应有的价格。
同时仅我个人预判，未来沈阳楼市的价格整体上会回调60%左右，至于为什么，我的依据是什么。会在后面进行详细的说明。
谈到房地产市场，毫无疑问大家最关心的便是房价。而房价到底是高是低，每个人心里都有各自的评判标准。有的人3000一平仍然嫌高，而有的人3万一平还觉得低，觉得未来有升值空间。到底房价有没有一个理性的评判标准能让各方都接受。
经济学的一个基本的观念便是价格围绕价值上下波动，也就是在一定时间内，虽然价格有可能远远偏离它的价值。或者定价过高或者定价过低，但是长期来看价格仍然会回归它的基本价值，它偏离价值越多，回调的也越大。
最近的一个例子便是猪肉价格。假设猪肉合理的价格是15元一斤，在长期来看猪肉的价格，大约一直保持着这一价位，但是在某些特定的时间，由于特定的原因，猪肉价格很可能会大幅的偏离它应有的价格，在去年曾经一度达到60元每斤。价格几乎涨了4倍。
但是跟着经济学价格围绕价值上下波动的理论，价格偏离的越大，回调的力度也会越大，所以能看到的是今年以来价格一度跌到6元每斤，甚至远低于它合理的价格。
这一切说明的是什么呢？说明了一个简单的道理，价格偏离价值涨得越多，往往降的也会越多，甚至当一样商品价格曾经涨到远离它基本价值的时候，那么当价格回调，它的价格也将跌到远低于它的合理价格，从暴涨转为暴跌。
那么房价有没有一个国际通行的评判标准呢？答案是有的，这个标准主要是两点:一点是房价和年收入比，一个是房价和月租金比。
由于笔者生活在沈阳，对沈阳的工资收入和租金价格，也包括房价比较了解，所以在文章中仅以沈阳作为例子。但是其他城市的计算方法和评判标准也是一样的。大家可以套用沈阳的例子自行计算。
国际通行的房价收入比大约是1:5左右。房屋租售比大约是1:200左右。
有的人可能会反对说，你的意思是说国际通行的标准，一个家庭5年的收入就能买一套住房，这是不是太不合理，房价过低了。
其实不是这样，因为每个人不可能把自己所有的收入都积攒起来，他总要有一些基本的生活支出，比如出行，比如吃饭，比如水电等费用，比如房屋租金，比如生病看病，这些基本的支出是不可能免除的。不然身边为什么有那么多月光族呢？
一个人的极限大约是把1/3的收入作为积蓄积攒起来，那么5倍左右的房价收入比便相当于一个人15年的所有除必须支出的其余收入，都要攒起来用来买房，而一个人一生工作的时间，大约也就是在35年左右，显然15年的纯收入并不算少了。
也就是说一个地区合理的房价，大约是当地普通职工年收入的5倍左右，是当地普通房租的200倍左右。
那么我们首先来看一看沈阳一个普通职工他的年收入是多少，就可以计算出来沈阳的房价到底多少一平才合理。
这里需要引入另一个经济学的概念，便是工资中位数。
一谈到一个地区一个城市，普通职工的收入是多少，我们首先想到的便是平均工资，但可惜的是，在经济学当中，平均工资并不能真正的反映一个地区的职工的真正收入水平。
道理也很简单，便是由于现在过度的贫富分化。在工资上也是一样，一个比较惊人的事实是，现在的世界上大约仅仅3%的高工资收入者就占据了工资总额的40%，而50%的低收入者，他的工资只占了工资总额的10%。所以既有工资几百万的打工皇帝，也有月收入不足1000的人。所以平均工资并不能反映普通人真正的收入水平。由于极少部分高收入者占据了大部分的工资总额，所以平均工资数会明显高于普通人真正的收入水平。
而国际上普遍以工资中位数来判断一个地区普通工作者的收入水平，工资中位数是全世界认可的一个反映工资收入水平的数据。
那么沈阳的工资中位数大约是多少呢？很遗憾，找遍了沈阳的各种官方数据网站，也得不到沈阳工资中位数的具体数据。但是我们可以从国家统计局公布的2020年度全国排名前16的工资中位数城市数据来分析。
全国范围内排名第16位的工资城市佛山的工资中位数大约是3568元，沈阳的工资水平并没有排进全国的前16名，所以可以肯定的是沈阳肯定是要低于佛山的。那么我们可以假设沈阳的工资中位数是月薪3500元左右。
那么假设一个家庭有夫妻二人，且都有工作，那么他们的月收入在7000元左右，年收入在84,000元左右。
而国际通行的房价年收入比大约是1:5，也就是说沈阳一处中等住宅的房屋价格大约应该是84,000元的5倍，也就是房屋总价约为42万元。而沈阳的商品房面积，根据公布的数据平均一套约77平米。用房屋总价42万除以平均面积77平米得到房屋均价，应在5500元每平米左右。当然根据具体位置和其他配套条件的不同，部分房价很有可能会高于5500元，但同时也有一些房价应该低于5500元。5500元应该是一个平均的数字。
得出的结论是沈阳的一处普通商品住宅，合理的价格应该在5500元每平米左右。
也就是说5500元每平米是沈阳合理的房价水平。我下图贴出了2001年沈阳各区的平均房价，大家可以自行对比来判断未来的房价走势。
而沈阳的房价以房屋租售比来计算的话，按国际通行的标准1:200。大约一套房子总价也应该是在40万元左右。每平米应在5500元左右。
事实胜于雄辩，数字从不说谎。
沈阳房价的合理价格大约在每平米5500元，而目前沈阳市的房价均价大约在每平米13,000元。也就是说，如果未来沈阳房价回归到世界通行的合理价格的话，那么它的价格需要下降大约61.5%,近似于60%。
当然价格围绕价值上下波动是经济的基本规律，但并不能排除在短期内价格远远高于价值，君不见猪肉曾经涨到60元一斤，藏獒也曾经高达几十万一条，但可惜的是繁华散尽，泡沫消散之后，他们价格终归又回归了自己的真实价值。也就是猪肉曾经降到六七元一斤，藏獒也变为了肉狗按斤卖。
经济规律不为人的意志为转移，无论他偏离多少终将回归。生活不易，每一分钱赚起来都要付出万分的辛苦，希望大家在支出的时候也能够合理盘算。别被人蒙蔽成了接盘侠。
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